点击数：57发布时间：2024-02-12 12:58:17 来源: 新火狐体育
城市建设用地是指城市内居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地的统称。其中居住用地分为一、二、三类居住用地，公共管理与公共服务设施用地包括行政用地、文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地等，商业服务设施用地包括商业用地、零售商业用地、批发商业市场用地、餐饮用地、旅游用地等，其余用地具体分类可参考中华人民共和国住房城乡建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》。
城市建设用地主要是由于工业化、城镇化加速发展而形成，而乡村建设用地主要是农村乡镇化发展的结果，虽然都是建设用途，但仍有许多不同之处。
第一，土地性质不同，城市建设用地所有权属于国有，而乡村建设用地属于集体所有。
第二，分类不同，城市建设用地分类上述已提到，而乡村建设用地是指宅基地、集体经营性建设用地、集体公益性公共设施用地。
第三，入市交易限制不同，城市建设用地目前已经处于完全入市交易阶段，各地国土资源局对每一宗城市建设用地进行招标、拍卖、挂牌等方式来进行处理，而乡村建设用地入市主要是指集体经营性建设用地能够最终靠出让、租赁、入股等方式实现与城市建设用地同权同价。
第四，利益分配不同，城市建设用地的利益分配主体通常是通过合法途径取得土地使用权的个人或法人，而乡村利益分配主体是集体经济组织成员。
根据我国的土地制度，我国实行土地所有权与使用权相分离原则，国有建设用地使用权是国有土地使用权分类当中的一种，国有建设用地使用权有偿获得的主要方式有以下几种：
1.出让国有建设用地使用权。指国家以土地所有者的身份将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。以出让方式获取国有建设用地使用权的，能采用协议、招标和拍卖，具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
2.转让国有建设用地使用权。指土地使用者将国有建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。以转让方式获取国有建设用地使用权的，其使用年数的限制为国有建设用地使用权出让合同规定的使用的时间减去原土地使用者已经使用年数的限制后的剩余年限，并且需按照原出让合同规定的用途利用土地，需要变更用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准。
3.出租国有建设用地使用权。指土地使用者作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。以出租方式获取建设用地使用权的，仍需按照原出让合同的规定和条件投资开发、利用土地，否则不得出租。
4.作价出资（入股）国有建设用地使用权。国有土地使用权作价出资是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，是国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。
划拨是指土地使用者通过种种方式依法无偿取得的土地使用权。通过划拨方式获得建设用地使用权在进行转让时应当补缴土地出让金且报请有批准权的人民政府审批。一般来说，通过划拨取得土地使用权的，不得转让、出租、抵押，但符合以下条件并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的可以转让、出租、抵押：
第一，土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；第二，领有国有土地使用证；第三，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；第四，依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，签订的建设工程项目施工合同具备法律上的约束力吗？
《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款规定：“以出让方式获得国有土地使用权的建设项目，建筑设计企业在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证”，该法律第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建筑设计企业或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。
对于在没有依法获取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的情况下签订建筑工程项目施工合同的行为，违反了效力性强制性法律规定，属于干扰到国家对建设工程的调控和监管，直接影响国家利益和社会公共利益，合同应属无效。
在转让合同不违反《合同法》效力强制性规定的情况下，均有效。受让人均要求履行合同的，按以下情况分别处理：已变更土地使用权登记手续的优于未变更的；均未办理土地使用权变更登记手续的，已先行合法占有投资开发土地的受让方优于未占有的；既未办理变更手续，又未合法占有的，已先行支付土地转让款的受让方优于未支付的；合同均未履行，依法成立在先的合同优于成立在后的。
